01 Febbraio 2017

L’articolo 1669 c.c. configura un’ipotesi di responsabilità del costruttore - ed anche del venditore se le due figure coincidano ovvero se i lavori siano stati eseguiti sotto la diretta responsabilità di quest’ultimo - per le conseguenze dannose dei vizi costruttivi che incidano negativamente, in maniera profonda, sulla durata e solidità dell’opera, compromettendone la conservazione (cfr., tra tutte, Cass. Civ., Sez. II, sent. 29 marzo 2002 n. 4622). L’anzidetta disposizione, però, è stata oggetto nel tempo di una particolare interpretazione estensiva da parte sia della giurisprudenza di legittimità che di quella di merito. Ne è emerso un consolidato orientamento giurisprudenziale che tende a ricomprendere, tra i vizi e difetti dell’opera, anche tutte quelle “alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura” (cfr. Cass. Civ., Sez. II, sent.  17 aprile 2013 n. 9370; ex multis, Trib. Padova, Sez. II, sent. 24 novembre 2016). Tale interpretazione, peraltro, è stata nuovamente confermata dalla II Sezione della Corte di Cassazione con la sentenza n. 1208/17 del 18 gennaio scorso. In particolare, nel caso oggetto dell’anzidetta decisione, gli acquirenti di alcuni appartamenti ed annessi garage lamentavano il fatto che la rampa d’accesso alle autorimesse sarebbe stata realizzata non a regola d’arte ed in violazione della specifica normativa in materia edilizia. L’ingresso, infatti, sarebbe stato di pendenza superiore del 20% rispetto a quanto contrattualmente pattuito con il venditore e con un raggio di curva tale da rendere molto difficoltoso l’accesso delle autovetture, per cui essi non avevano mai potuto fruire del box acquistato. Per tali ragioni, i predetti avevano adito il Tribunale di Taranto, chiedendo la condanna del venditore all’esecuzione di opere idonee a rendere l’anzidetta rampa d’accesso conforme alle regole dell’arte ed alla normativa in materia, ovvero al risarcimento dei danni derivanti dall’inutilizzabilità dell’autorimessa ed alla conseguente perdita di valore degli appartamenti. La sentenza del Giudice di prime cure, che aveva accolto le richieste degli attori, veniva però successivamente parzialmente riformata dalla Corte d’Appello di Lecce. Il Giudice del gravame, infatti, pur riconoscendo che la rampa d’accesso ai garage non era stata realizzata a regola d’arte, affermava che il vizio non aveva comunque comportato l’impossibilità di accedere alle autorimesse, ma semplicemente una maggiore difficoltà. Gli acquirenti ricorrevano, quindi, in Cassazione. I Giudici di Piazza Cavour hanno accolto in parte la loro impugnazione, ricordando, ancora una volta, come “l’operatività della garanzia ex art. 1669 c.c. non è limitata ai meri difetti gravi della costruzione relativi al bene principale, come gli appartamenti costruiti, dovendo essa ricomprendere ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità che la normale utilizzazione dell’opera”, come ad esempio l’eccessiva pendenza della rampa di accesso ai box condominiali.